Démembrement de propriété : Principe et avantages

L’investissement en démembrement de propriété est une méthode d’optimisation fiscale reposant sur le principe de division de la pleine propriété.

Lorsque la propriété est totale, le propriétaire dispose conjointement du droit de disposer du bien (abusus), de l’utiliser (usus) et d’en récolter les revenus qui en sont issus (fructus). Le démembrement de propriété consiste alors à diviser la propriété d’un bien entre l’usufruit et la nue-propriété, qui seront détenus séparément.

Cette méthode est une stratégie attractive pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité et à bâtir un patrimoine à long terme. En somme, l’acquisition en démembrement immobilier permet à un investisseur d’acheter la nue-propriété d’un bien immobilier, tandis qu’un autre acteur, souvent une institution ou une personne physique, bénéficie de l’usufruit.

• Le droit de nue-propriété : Le nu-propriétaire détient le bien immobilier, mais il ne peut en percevoir les revenus ni en faire usage pendant la durée du démembrement. En revanche, ce droit lui permet de récupérer la pleine propriété du bien à la fin de l’usufruit, ce qui représente un potentiel de valorisation du bien à terme.
• Le droit d’usufruit : L’usufruit est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, tels que les loyers dans le cas d’un bien immobilier. Toutefois, l’usufruitier n’est pas propriétaire du bien en question et ne peut pas le vendre. Son droit est généralement temporaire et prend fin à une date déterminée.

Investir en démembrement : Quels avantages  ?

L’achat immobilier en démembrement offre de nombreux avantages au nu-propriétaire, tant du point de vue fiscal que patrimonial.

• Optimisation fiscale : L’’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier permet de réduire significativement l’impôt sur le revenu, car le nu-propriétaire n’est pas soumis à la taxation des loyers. Cela signifie qu’il ne perçoit pas de revenus locatifs et donc qu’il ne paye pas d’impôt sur ces revenus.
• Transmission du patrimoine: La valeur de la nue-propriété étant inférieure à celle de la pleine propriété, ce mécanisme permet au nu-propriétaire de transférer une partie de son patrimoine à ses héritiers tout en réduisant les droits de succession. En donnant la nue-propriété de ses biens à ses enfants, le donateur réduit ainsi la base taxable et optimise la transmission de son patrimoine.
• Valorisation patrimoniale : Puisque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien une fois l’usufruit expiré, le choix d’un investissement en démembrement peut aussi permettre de capitaliser sur la prise de valeur, notamment si l’immobilier a évolué favorablement.