Marché immobilier à Lyon : Quelles évolutions en 2024 ?

Ecrit par Bati Lyon Promotion le 21/11/2023

Qualité de vie et dynamisme économique font sans conteste de Lyon l’une des villes les plus attractives de France. Grâce à une croissance économique significative, de nombreuses infrastructures, une qualité de services reconnue et un cadre de vie réputé comme attrayant, la Capitale des Gaulle offre, depuis longtemps, de belles opportunités pour les acheteurs et les investisseurs.

Particulièrement dynamique sur le terrain du logement, avec une progression du prix au m² de près de 39% en l’espace de 10 ans, le marché immobilier lyonnais, à l’instar d’autres grandes métropoles de France telles que Paris et Bordeaux, connaît désormais quelques perturbations.

La hausse du coût des crédits et le durcissement de leurs conditions d’octroi par les établissements bancaires ont, depuis quelques mois, altéré le fonctionnement du marché de l’immobilier à Lyon, en recul depuis le début d’année 2023.

Pourtant, et malgré un ralentissement de l’offre, le volume de la demande continue, quant à lui, d’augmenter. Le nombre d’acheteurs excédant le nombre de biens disponibles à la vente, la tension immobilière sur le périmètre de Lyon reste élevée, signe qu’elle ne perd pas en dynamisme et en attractivité pour les acheteurs et les investisseurs.

 

Vous souhaitez acheter ou investir à Lyon mais vous vous interrogez sur les opportunités actuelles de ce marché ?

Acheteur ou investisseur, vous trouverez dans cet article un état des lieux du marché immobilier, des tendances observées et des perspectives qui se dessinent pour 2024 afin de vous aiguiller dans votre projet immobilier !

 

Lyon, une ville toujours attractive pour les acheteurs

Située à proximité des Alpes, de la Méditerranée et profitant de connexions et de liaisons directes avec plusieurs grands centre urbains européens, Lyon séduit d’abord par sa situation géographique.

Renommée pour son patrimoine culturel, ses évènements artistiques et sa gastronomie, elle est classée au patrimoine de l’UNESCO, ce qui en fait une ville attrayante et une destination prisée !

Lyon est également reconnue pour sa qualité de vie au quotidien. La commune investit massivement dans le développement de ses infrastructures et poursuit l’extension de son réseau de transports en commun. Ces facteurs participent à son attractivité auprès des résidents et des investisseurs !

Et preuve, que la capitale des Gaulle n’a pas perdu de sa superbe, en décembre 2022, elle se hissait, pour la 6^ème fois, au rang de Métropole la plus attractive de l’Hexagone.

Accueillant de nombreuses entreprises nationales et internationales, la région génère par ailleurs un marché de l’emploi dynamique dans plusieurs secteurs, particulièrement du côté de la finance, des sciences, des technologies,  de la recherche ou encore de la santé.

Avec une progression d’environ +4% depuis 2 ans, le Rhône se place en seconde position des départements les plus créateurs d’emplois, attirant toujours de nouveaux actifs, ce qui participe à soutenir une demande soutenue.

La présence d’écoles de cycle supérieur et de facultés réputées, conduit également les étudiants à choisir Lyon pour leur cycle d’étude. Cet attrait renforce la demande locative, notamment dans les quartiers à proximité des universités ou des transports en commun.

Ces atouts font de la ville des lumières, un marché propice à l’acquisition et à l’investissement immobilier. La demande de logements n’a en effet cessé d’augmenter, tant pour la location que pour la propriété, entraînant une hausse du prix moyen au m² à Lyon.

Pourtant, depuis plusieurs mois, le marché immobilier lyonnais connaît quelques turbulences.

Résultat d’une inflation en constante hausse depuis 2022 et d’une baisse de leur pouvoir d’achat, les Français à vouloir sauter le pas de l’accession sont moins nombreux dans le Rhône et, ceux qui conservent leur projet se heurtent à une envolée du coût des crédits !

La crise actuelle, fruit d’un contexte international et économique sous tension, entraîne, pour la première fois en 15 ans, une baisse des ventes et des prix de l’immobilier à Lyon !

Bien que plusieurs facteurs contribuent à cette évolution, il serait difficile de revenir en détail sur chacun d’eux dans cet article.

Voici néanmoins quelques éléments qui vous permettront de mieux appréhender la situation actuelle du secteur de l’immobilier à Lyon.

 

Tendances du marché immobilier en 2023

 

Sur le plan économique d’abord, 2022 a été marquée par une flambée des taux des crédits, qui ont atteint, au 1^er octobre 2023, 4,05% en moyenne pour les crédits accordés sur 20 ans, soit une hausse de près de 3 points en l’espace de seulement 18 mois.

Cette envolée des barèmes s’explique notamment en raison des récentes décisions prises par la Banque Centrale Européenne (BCE) pour lutter contre l’inflation et maintenir le cours de l’euro suite aux évènements qui ont impacté l’économie internationale (pandémie de Covid-19, guerre en Ukraine, flambée du coût des matières premières etc..).

L’augmentation du coût de la monnaie ainsi pratiquée par la BCE auprès des banques nationales, se répercute directement sur le celui appliqué aux ménages. En empruntant à plus fort prix leur argent, les Banques augmentent alors le coût des crédits et ce, dans le but de sécuriser les prêts.

Cette hausse touche directement le pouvoir d’achat des ménages, dont la capacité d’emprunt diminue à mesure que les taux grimpent. Pour un acquéreur souhaitant emprunter 300 000 euros sur 20 ans pour financer l’acquisition d’un appartement ou d’une maison, l’impact sur le coût de son crédit s’élèverait ainsi à près de 70 000 euros.

Conséquence directe de ce phénomène, le nombre de transactions immobilières enregistrées depuis janvier a chuté de près de 29% par rapport aux résultats observés sur la même période en 2022. Le délai moyen pour vendre un bien s’est quant à lui accru, en passant  d’un mois en moyenne en décembre 2022, à plus de 3 mois désormais.

Dans ce contexte, on observe, depuis quelques mois, une baisse du prix de l’immobilier à Lyon, puisque le prix moyen au m² a reculé d’environ 8,4% selon une étude menée par le site Meilleurs Agents.

A ce stade, quelques nuances sont cependant à apporter, puisqu’une analyse détaillée révèle que tous les arrondissements ne sont pas impactés de la même façon.

• Le 4^e arrondissement enregistre ainsi la baisse de prix la plus importante (-10,1%), suivie par le 5^e et le 6^e arrondissement (-9,5%) puis le 2^ème et 3^ème arrondissement (-8,8%).
• Les 7^e , 8^e et 9^e arrondissements sont les moins touchés avec une baisse moyenne de -7%.

Quant au neuf, et bien que les prix se maintiennent pour l’instant en raison de leur rareté et de l’inflation du coût des matières premières et à la construction, la situation s’est fortement dégradée depuis janvier.

Selon Philippe Layelec, Directeur de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), le nombre de ventes aurait dégringolé de 26% au 1er trimestre 2023 et le nombre de mise en commercialisation aurait été divisé par 3 par rapport à 2022.

💡 Ce qu’il faut retenir sur l’état du marché immobilier en 2023 :

Au 1er octobre 2023, Lyon enregistre une baisse de prix moyen au m² d’environ 8,4% dans l’ancien. Cette baisse s’explique notamment en raison de la hausse importante des taux d’emprunts bancaires, qui complique l’octroi de financement par les Banques aux potentiels acquéreurs. L’immobilier neuf est pour le moment relativement concerné par une baisse des prix des biens, en raison de la pénurie de logements et de la hausse des coûts de construction.

Quelles perspectives en 2024 ?

Entre la hausse du coût des crédits et la baisse des prix constatée sur le marché, difficile pour les vendeurs et les acheteurs de s’y retrouver !

Les tendances observées ces derniers mois et une analyse globale du contexte semblent aller dans le sens d’une poursuite de la diminution du volume des ventes d’appartements et de maisons en 2024.

Si le 14 septembre dernier, la Banque Centrale Européenne a, une nouvelle fois, annoncé un rehaussement de ses taux directeurs, ceux-ci devraient toutefois se stabiliser jusqu’en début 2024, selon le groupe de gestions d’actifs Ofi Invest Asset Management.

Qui plus est, l’octroi de crédit ne devrait plus être un facteur bloquant d’ici quelques mois ! En effet, les barèmes pratiqués ces derniers mois ont permis aux Banques de reconstituer leurs marges, ce qui devrait permettre plus de souplesse au profit des emprunteurs !

Du côté des vendeurs enfin, et bien qu’il soit permis de penser que le recul du prix de l’immobilier ait vocation à se poursuivre, voir à s’accélérer d’environ -4% en 2024, il est important de garder à l’esprit que chaque situation est différente !

La demande et les critères de sélection des acheteurs ayant fortement évolués ces dernières années, le prix de certains biens répondant à de nombreux critères devrait se stabiliser. Ainsi, si votre bien possède par exemple un extérieur dans un quartier prisé ou répond de très bonnes performances énergétiques, toutes les chances sont de votre côté pour trouver rapidement acquéreur !

 

Nos conseils si vous souhaitez acheter un bien à Lyon 

En tant qu’acquéreur, mieux vaut prendre en considération tous les éléments dont vous disposez pour estimer le coût de revient de chaque possibilité !

La hausse du prix des crédits est en effet un facteur important mais il ne faut pas oublier que l’attente engendre elle-aussi de nombreux coûts : Loyers, entretien, dépréciation de la valeur de votre bien si vous êtes également vendeur… Mieux vaut être prudent !

Par ailleurs, si vous tenez à concrétiser votre projet tout en limitant l’impact de l’évolution des prix, sachez que Lyon offre toujours de belles opportunités !

• Acquérir un bien dans un quartier où les prix demeurent accessibles

La première solution pour limiter le coût de votre opération consiste à choisir méticuleusement votre quartier en fonction de son accessibilité et de son potentiel d’attractivité.

Les 8^e et 9^e arrondissements de Lyon, moins touchés par la baisse du prix de l’immobilier, demeurent des quartiers stratégiques où tout est encore possible !

Le développement urbain du 8^e arrondissement et l’inauguration de la ligne de tramway 6 qui relie le secteur à Villeurbanne en moins de 20minutes en font aujourd’hui un arrondissement idéal pour les acquéreurs et les investisseurs !

Quant au 9° arrondissement de Lyon, sa localisation le long des Quais de Saône et sa stabilité économique en font l’un des quartiers dont l’attractivité s’est le plus développée ces dernières années !

La présence d’un pôle multimodal vous reliant au centre-ville en moins de 10 minutes et les nouveaux aménagements qui ont été mis en place en font un quartier agréable où il fait bon vivre !

 

• Investir en périphérie de Lyon

La situation du marché dans le périmètre de Lyon, conduit certains acquéreurs à privilégier des communes limitrophes pour réaliser leur projet de vie ! Des communes comme Chassieu, Francheville ou Brignais attirent de plus en plus de primo et secundo accédants en quête d’un cadre de vie calme et souhaitant tout de même conserver une proximité avec les centres dynamiques ! Ces communes procurent à leurs résidents une qualité de vie et de nombreuses liaisons de transport (bus, tramway, TER) permettant de répondre à leurs attentes !

Acquérir ou investir en périphérie de Lyon est un excellent moyen d’accéder à la propriété à des prix plus attractifs tout en sécurisant son investissement ! Cela vous permettra également, à budget égal, de prétendre à des surfaces ou un nombre de pièces plus généreux !

 

 

Nos conseils si vous souhaitez vendre votre bien à Lyon :

En raison de facteurs multiples, les appartements en vente dans l’ancien ont perdu près de 6% de leur valeur en un an, selon le site Meilleurs Agents.

Par ailleurs, l’encadrement des loyers imposé dans certaines zones urbaines réduit la force de rentabilité de leur achat pour les investisseurs et l’évolution de la règlementation sur la classification énergétique participe également à l’évolution de la demande et à la révision à la baisse des prix de certains biens.

La baisse du prix au m² dans le périmètre de Lyon a vocation à se poursuivre durant les prochains mois en raison de la conjoncture ! A ce jour, on estime que les biens immobiliers se dévalorisent d’environ 1,5% chaque mois !

Si vous souhaitez vous séparer rapidement de votre bien, il sera sûrement plus judicieux de consentir à une baisse de son prix plutôt que d’en attendre un meilleur, au risque de passer à côté d’une offre attractive !