Nos conseils pour réaliser un investissement locatif à Lyon !

Ecrit par Bati Lyon Promotion le 19/02/2024

Réaliser un investissement locatif à Lyon en 2024 représente une option stratégique pour les personnes souhaitant réaliser un achat immobilier dans une ville attractive !

En effet, la capitale des Gaulle attire chaque année de nouveaux locataires, aux profils variés, en quête d’effervescence urbaine et de qualité de vie !

Avec de nombreux projets d’aménagement, un dynamisme économique croissant et une forte communauté étudiante, le marché lyonnais ne cesse de se développer !

Lyon se positionne aujourd’hui comme l’une des villes de la Métropole où il est toujours très judicieux d’investir dans l’immobilier !

Mais alors, pourquoi est-il pertinent d’investir dans l’immobilier à Lyon en 2024 ?

Dans cet article, BATI-LYON PROMOTION revient pour vous sur les attraits qu’offre Lyon sur le terrain de l’investissement immobilier, les chiffres clefs du secteur immobilier et un guide pratique des quartiers à privilégier pour concrétiser votre projet d’achat !

Marché immobilier à Lyon : Développement économique et forte demande locative

 

Grâce à son positionnement géographique, sa très bonne connectivité aux villes françaises et européennes ou encore son bassin d’emplois en plein essor, Lyon se positionne aujourd’hui à la seconde place du palmarès des villes où investir en France !

Son implantation centrale au sein de la région Auvergnes-Rhône-Alpes, deuxième région génératrice de PIB, derrière l’Ile-de-France, assure par ailleurs à la ville des Lumières un avenir radieux sur le plan économique !  La ville abrite de nombreuses entreprises, dont certaines de renom notamment du côté des sciences et des nouvelles technologies, et se targue d’un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale !

Agglomération comprise, Lyon compte en 2024 plus d’1,3 million d’habitants, faisant d’elle la 3^ème métropole la plus peuplée après Paris et Marseille. D’ailleurs, selon les chiffres de l’INSEE, la ville profite d’une évolution démographique positive, de l’ordre de +1,1 % par an.

Lyon est réputée pour sa population particulièrement jeune, puisque la majorité de ses résidents sont des jeunes couples, des jeunes actifs ou des étudiants, en raison de la présence de nombreuses facultés et cycle d’études universitaires !

Avec 160 000 étudiants chaque année, Lyon se hisse à la deuxième place des villes étudiantes de l’Hexagone, offrant ainsi de réelles opportunités sur le terrain de la location.

La forte demande de logements accentue l’attractivité des investissements locatifs et fait de la présence de ces locataires un excellent signal pour les investisseurs !

A ce titre, il pourra être particulièrement opportun d’investir dans des petites surfaces, de type studio ou appartements 2 pièces, particulièrement prisés par les jeunes étudiants. Ces petites surfaces assurent de meilleurs rendements locatifs tout en garantissant peu de périodes de vacance locative !

Pour optimiser encore le rendement brut de votre investissement, et si votre budget le permet, une stratégie lucrative consistera à investir dans des typologies plus grandes, type 3 ou 4 pièces, afin de les mettre en colocation. Selon le quartier, le loyer mensuel oscille de 9€ à 16€ le m².

Cette stabilité économique de Lyon conjuguée à un réel dynamisme en termes d’emploi et d’innovation, en font une destination attractive pour les investisseurs immobiliers.

Côté investissement, Lyon séduit par sa stabilité et une offre de biens variés qui ont tendance à prendre de la valeur année après année. Si les prix de l’immobilier se sont stabilisés depuis près d’un an, à l’instar d’autres villes de France, le taux de rentabilité locative n’en demeure pas moins très intéressant pour les investisseurs ! En effet, le rendement locatif brut à Lyon varie entre 4 à 5% en 2024, selon les quartiers de la ville et peut même atteindre jusqu’à 6% pour des communes limitrophes, telles que Villeurbanne ou Bron.

Bon à savoir 💡

Ces taux de rendement locatif ne prennent pas en compte les éventuels dispositifs de défiscalisation auxquels vous pouvez prétendre en tant ! Ainsi, le potentiel de rentabilité locative pourra augmenter si vous investissez via des dispositifs tels que la loi Pinel ou encore le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), qui vous permettront, sous certaines conditions, d’amortir le coût de votre investissement et de réduire votre imposition fiscale !

 

 

Les facteurs influençant le rendement locatif à Lyon

Avant de vous lancer dans votre investissement à Lyon, il est important d’avoir en tête l’ensemble des éléments à considérer pour mettre toutes les chances de votre côté !

L’état du marché immobilier, tout comme l’emplacement et les caractéristiques du bien sont autant de facteurs influençant le rendement locatif à Lyon en 2024.

• Tendances du marché immobilier

Analyser l’environnement économique de la localisation est une étape primordiale pour réaliser un investissement durable.

Les évènements économiques importants, les taux d’intérêt ou encore l’évolution de la réglementation, peuvent avoir un impact important sur la rentabilité et l’appréciation de la valeur immobilière dans le temps !

Grâce à une économie et une démographie en développement, Lyon se positionne comme une ville particulièrement pérenne. La création de PIB étant forte et le taux d’emploi élevé, tous les signaux sont au vert de ce côté pour investir dans un bien lyonnais ! La tension immobilière étant particulièrement forte, la ville est d’ailleurs répertoriée parmi les zones tendues par le Gouvernement, cela impacte positivement le rendement locatif.

Côté Règlementation, les dispositifs de défiscalisation applicables à Lyon et dans les villes voisines, tels que la loi Pinel ou le statut LMNP, ont vocation à stimuler la demande de logements.

Enfin, le niveau des taux d’intérêts, exerce, lui aussi, une forte pression sur le niveau de l’offre et de la demande. Plus les taux sont bas, plus le coût de l’emprunt est limité, ce qui a pour effet d’encourager l’investissement en rendant plus abordable l’accès aux prêts immobiliers.

• Localisation du bien immobilier

L’emplacement du bien immobilier est peut-être le premier critère à prendre en compte lors d’un investissement immobilier ! En effet, l’adresse joue un rôle important sur la valeur locative et l’éventuel taux de vacance.

Investir dans une ville dynamique et attractive comme Lyon vous assurera d’améliorer la rentabilité brute de votre investissement puisque la demande est particulièrement élevée et que vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire !

Choisir un quartier central ou stratégique, proche des transports et des commodités, aura également une incidence significative sur le loyer et facilitera la gestion locative !

• Caractéristiques du bien

Au-delà de l’emplacement, la qualité du bien et ses équipements peuvent également avoir un impact sur le loyer et le niveau de la demande locative. On pense ici notamment à la superficie du bien, au niveau de performance énergétique, aux équipements intégrés ou encore à la présence d’un extérieur !

En fonction du cumul de ces éléments, vous pourrez ainsi optimiser la performance locative et ainsi valoriser l’amortissement de votre investissement !

Choisir un appartement neuf à Lyon peut, dans le cadre d’un investissement locatif, se révéler être une excellente stratégie pour s’assurer un meilleur rendement locatif.

Le saviez-vous ? 💡

On estime aujourd’hui qu’un appartement en ville affichant un diagnostic de performance énergétique (DPE) de catégorie A affiche en moyenne un prix de 17 % plus élevé par rapport au prix moyen. D’autre part, et suite à l’évolution de la règlementation sur le sujet, on estime que près de 80 % des personnes font de la catégorie de DPE du logement l’un des critères principaux lors de leur recherche immobilière

 

En résumé

Afin de favoriser un rendement conséquent, nous vous recommandons de bien analyser les tendances du marché immobilier et les évolutions prévisibles à venir, comme par exemple l’état de la réglementation ou encore les perspectives d’évolution des taux d’emprunts bancaires !

D’autre part, prêter une attention particulière à la localisation et au degré de connectivité avec l’environnement, qui est le levier n°1 de l’attractivité auprès des locataires et de la rentabilité locative.

Enfin, ne négligez pas les caractéristiques spécifiques du bien qui impacteront le calcul de votre rendement locatif ! N’oubliez pas non plus d’évaluer le coût de votre opération dans sa globalité sur le court, moyen et long terme ! Par exemple, si un bien neuf peut représenter un investissement initial plus conséquent, il sera néanmoins pertinent d’analyser le coût d’entretien et de rénovation que pourra nécessiter un bien ancien, moins couteux à l’achat !

Les quartiers les plus attractifs où investir à Lyon

Si investir dans la ville des Lumières offre de belles opportunités pour les investisseurs en quête de rentabilité et de valorisation de leur patrimoine, tous les quartiers de la ville ne se valent pas en termes de rendement locatif !

Parmi les quartiers les plus attractifs pour l’investissement locatif à Lyon, on retrouve le 2e arrondissement, notamment le quartier de la Confluence, le 3e arrondissement avec le centre d’affaires de La Part-Dieu et le 6e arrondissement, quartier historique très prisé !

On observe également une montée de l’intérêt porté aux 7e et 8e arrondissements, en pleine mutation !

• Investir à Lyon 2e

Situé sur la presqu’île lyonnaise, en plein cœur de la ville, le 2e arrondissement est sans conteste l’un des secteurs les plus convoités à Lyon.

Si vous souhaitez investir à Lyon 2e, le quartier de Confluence peut par ailleurs être un choix stratégique.

En février 2024, le prix au m2 s’évalue aujourd’hui à 5 115 € en moyenne, pour un loyer de 17 €/m2.

Choisir Confluence pour réaliser son investissement locatif peut se révéler intéressant si vous envisagez la location courte durée ou que vous avez également pour ambition de valoriser votre patrimoine sur le long terme !

• Investir à Lyon 3e

Abritant le célèbre quartier d’affaires de La Part-Dieu et fort d’une attractivité et d’un dynamisme en perpétuel développement, le 3e arrondissement réunit de nombreux atouts pour les investisseurs locatifs !

Le prix moyen est évalué à 4 777 €/m² est inférieur à celui du 2e arrondissement, mais les loyers peuvent atteindre 16 €/m2 pour des biens situés dans le secteur du centre d’affaires de la Part-Dieu. Grâce à la présence de nombreux transports et commerces, cet arrondissement profite d’une forte demande locative vous permettant de générer près de 4 % de rendement locatif brut.

Par ailleurs, il est à noter que cet arrondissement voit ses prix grimper depuis quelques années. Investir à Lyon 3e peut être une solution judicieuse si vous souhaitez à la fois amortir votre investissement et réaliser une plus-value au jour de la revente de votre bien !

• Investir à Lyon 7e

Cet arrondissement connait, depuis plusieurs années, une montée en puissance auprès des acheteurs et des locataires. En effet, aux quartiers historiques et huppés du 7e se sont greffés de nouvelles zones désormais convoitées, grâce au déploiement de projets de rénovation urbaine majeurs !

Les quartiers de Gerland et des Girondins, en pleine mutation, sont prisés par les jeunes actifs, les jeunes familles et les étudiants qui profitent d’une proximité immédiate avec les établissements universitaires (EM Lyon, universités Lyon II et Lyon III, etc.).

Le prix moyen approche dans ces zones 4 700 €/m2 et les loyers restent très intéressants puisqu’ils se situent à 15 €/m2.

• Investir à Lyon 9e

Longtemps sous-coté, le 9e arrondissement voit sa popularité grimper depuis plusieurs années et offre de belles opportunités sur le terrain de l’investissement locatif ! En raison d’une rénovation urbaine majeure et du réaménagement de ses espaces publics, il s’avère aujourd’hui un secteur apprécié des résidents et des locataires pour son cadre de vie en bord de Saône !

Côté immobilier, le prix au m2, est de l’ordre de 4030 €, demeure très accessible et les loyers évoluent de 12 € à 15 €/m2.

En investissant dans une petite surface, vous gagnerez en rentabilité : un appartement T1 meublé se loue jusqu’à 22 €/m2, vous donnant une rentabilité brute dépassant les 6 % !

Prévisions pour 2024

En dépit d’un contexte national tendu, les perspectives pour l’avenir du marché locatif à Lyon restent globalement positives.

La ville continue d’attirer de nouveaux résidents, soutenue par son dynamisme économique et culturel, ainsi que par ses infrastructures de qualité.

De plus, les investissements dans les transports en commun et les projets de rénovation urbaine devraient renforcer l’attrait de certains quartiers et stimuler la demande locative.

Afin de mettre toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement et profiter de la meilleure rentabilité, il est conseillé de rester attentif aux évolutions pouvant impacter le marché, notamment en ce qui concerne les réglementations et les politiques gouvernementales qui pourraient avoir un impact sur le secteur.

Le rendement locatif à Lyon en 2024 offre toujours des opportunités intéressantes pour les acheteurs. Avec une demande soutenue, des quartiers en mutation et des perspectives de développement intéressantes, cette ville continue de représenter un choix stratégique !

Nos conseils pour bien investir à Lyon

 

• Soyez attentifs à l’ensemble des facteurs qui peuvent avoir une incidence directe ou indirecte sur votre projet ! L’évolution de la réglementation, la révision des dispositifs en vigueur ou encore la variation des taux d’emprunts sont autant d’éléments à ne pas lésiner avant de se lancer pour sécuriser son opération !

 

• Définissez spécifiquement votre objectif d’investissement. En effet, la stratégie à adopter pourra, en fonction de votre volonté, générer des revenus passifs, de défiscaliser ou de réaliser une appréciation de votre bien.

 

• Calculez la rentabilité locative nette pour évaluer le potentiel de votre investissement en tenant compte des charges liées à votre projet (dépenses de travaux, charges locatives, taxe foncière, coût de gestion, intérêts bancaires, etc.).

 

• Privilégiez les arrondissements à fort potentiel de rendement locatif ou en développement : En ciblant des quartiers attractifs et qui sont recherchés en raison de leur situation, de leurs équipements, de la présence d’infrastructures ou des projets urbains en cours, ce sont souvent ceux qui promettent les meilleures valorisations à long terme !

Enfin, ne vous privez surtout pas de l’expertise et des conseils des professionnels qui maîtrisent parfaitement le marché lyonnais et pourront vous accompagner tout au long du processus !